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《城市中国》urbanchina

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034期《中国人居》-《在房产的前前后后》  

2009-03-23 10:07:44|  分类: 内容选登 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在房产的前前后后

文/冯原 中山大学传播与设计学院艺术设计系主任、副教授

“千年土地百代主”,这一句俗话道尽了中国人与土地的百世缠绵和人间沧桑。比之于短暂的人生,千万年的土地仿佛恒久不变,变幻莫测倒是土地与人的所属关系,人与地如是,更不必去说那土地上面那些建了又拆、拆了又建的“房产”了。


地产的金山

在天、地、人之间,天人关系表现出人的崇拜和敬畏,而人地关系的实质却是一种占有关系,因此,“人化”的土地不再是大自然,而是有属主的地产。说到底,天人和人地关系取决于人与人的关系,这种由人自身的关系衍生出来的人法地、地法天、天法道的关系,促进了统治秩序与社会制度的形成。在农业时代的中国,土地的帝王形式是“江山”;土地的地主形式是田产;城镇村落无非是皇家的官产与百姓的私产。如此,天下既定,一切周而复始。在“普天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王城”的时空秩序中,土地的舞台只上演同一幕戏剧——“千年土地百代主”。在地权变换的历史游戏中,它的温和形式是买与卖;它的极端形式是剥夺和占有。然而,在温和与极端之间却没有明确的界线,王朝更替不过是江山易主;买卖虽可做大,却常常“富不过三代”。于是,“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”的感叹便成了房/地/产的古典形态的生动写照。

只要把母鸡圈养在一起,不久就能观察到生物学家称之为“啄序”的现象——母鸡之间以相啄的序列形成某种等级制,只要“啄序”既定,母鸡们便能安居乐业。由此看来,统治的根本是能促进繁荣的。而人类的统治不仅关乎人事,还要衍生出具体的财产占有模式,以决定人与物的统治关系。因此,人的等级制必定会形塑出那个财产占有关系的“形象”。所以,在雨燕的眼中,王谢的府邸和百姓的陋室的差异不过是筑巢条件的不同;在诗人的眼中,它却表现为财产等级和权力兴亡。由权力投射到财产上的等级制,除了财富量的差别之外,更多是制度对财产所做出的“形象规定”。皇朝制度下的“房地产”,其核心在于土地所有权,皇宫、庄园和草民的棚屋构成了土地之上的所有权的“啄序”。站在现代建筑学的立场来看,无论是皖南的徽派民居还是闽西的客家土楼都被归类为传统的“民居”,然而在特定的制度条件下,它们却是富有的徽商和聚族而居的客家族群在所有权上的空间形式,因而也拥有用财富构筑的特定的“制度形象”。

不论谁主江山沉浮,只要农业皇朝的历史制度条件不变,财富积聚的合法出路就只有买田置业。但是,财富——房产的转换并不完全是由财富的量所决定,它还要受制于“形式的制度”。所以,在漫长的历史上,统治者支配的等级制与财富的“扩张本能”构成了相互钳制的两极,一方面,统治的等级制强行规定了财富的外在形式,传统中国建筑在结构、样式、象征等级上的高度一致性,与社会统治形成某种恒定的对称;另一方面;财富的累积与增值总会或多或少地冲破制度的蓠藩,为自我表现寻找到发泄的缺口。明清江南的私园鼎盛一时,便是积聚的财富在制度之外冲出的表现“通道”。总之,在统治制度与财富积累的两极关系上,“房产的规模和样式”是一种最为典型的镜子——映照出制度变迁的历史轮廓。

近世以降,王朝变成国家,王土也就变成了国土。不论是从国家还是百姓的角度来看,制度变迁的根基都是一个土地问题。因此,近代革命的竞争实质就是一场土地革命的竞争,在土地所有权的轮回更替之中,最终是土地国有战胜了私有,土地的国家化最终结束了“千年土地百代主”的历史游戏。千年土地之上的人民也不是“百代主人”的承继者,他们甚至失去了与土地的直接关系。但是,从土地收归国有的数十年间,略去那个短暂而苦痛的计划经济时期不说,中国也从农业时代一路跃进到了今天的“房地产时代”。近十五年来房地产业的破土而出,无异于是一副由国家调制出来弥合人地关系的镇痛剂,它把疏离土地的无恒心的人民再次拉向了土地上的“恒产”,在两个时代的百年变迁之间,农业帝国的土地问题变成了今天地面上的地产、物业;一度被称为“变天账”的地契变成了合法的房产证。这一切实际上推动着一场社会再造运动的完成,由公产到私产的变化,与国家干部变成了公务员;群众变成了纳税人的过程一脉相承,最后,无比兴旺的房地产业也把中国人划分成了有房的业主和无房的暂住者——有产阶级和无产阶级的新时代。

在今天的城乡大地,“普天之下,莫非地产;率土之滨,莫非楼盘。”的时空秩序业已成形。当一座座的楼盘拔地而起之时,中国的房地产业又一次迎来了它的黄金时代。房地产就如同一个拥有巨大引力的磁场,把这个五行世界中的贵金属全部吸纳进去,这使得那些超级楼盘和异国情调的别墅区,成为一座座光彩夺目的金银山。与农业时代买田置业的速度相比较,房地产的开发尤如十九世纪的北美的淘金热一般,从珠三角到长三角,今天中国的每一处大盘,几乎都显现出金矿般的财富积聚效应。人们抢购楼盘的热情,简直就像是涌向加利福尼亚和阿拉斯加的淘金者;人们谈论着自己的居所时的表情,无异于在谈论一座座的金山;他们抚摸着玻璃和墙壁,就仿佛抚摸到金库的大门一般。

风格的周期

随街可见的“物业代理行”到底在代理什么?不须问的,对于大众而言,那是房地产买卖的中介机构。可同样的房地产项目到了建筑师的意识里就成了他们的创作。华美的售楼书向买家兜售的是高尚的生活方式,反过头来,它又成为了建筑师争取业务的法码。其实,消费者购买的物业与建筑师承接的业务都是同一样东西——建筑。

只有一样身份是不变的,那就是房地产投资商。他们既是建筑的生产者,去决定建筑的风格和造价;又是投资损益的承担者,去负担房地产市场的风险。这个双重性必然导致地产商的价值取向——他们向大众提供房产以获取利润,而利润的预期在很大程度上又是与建筑师的风格偏好息息相关。在一个竞争过度的市场就是如此,当房地产本身处于过剩状态时,销量的竞争实际上就几乎等于风格的竞赛。地产商必须对建筑的样式和风格具有市场意识,以提前发现那些可能带来好销量的建筑形式,这意味着,他们即便拥有大笔的资金,也要慎重地选择“合格”的建筑师,当“好风格”能制造好收益时,他们不可能不明白“坏风格”的过失是经建筑师之手转嫁到他们身上的。所以,如果建筑师是在风格前线格斗的“歼击机”,成功的地产商则必须成为一部敏锐的“风格预警机”,以指挥他们的“建筑飞行员”顺利完成任务。

一个热销或滞销的楼盘当然有着诸种原因,不过地产商的风格意识常常成为决定成败的关键点。地产营销涉及到多兵种参与的合成作战,从企划到设计、建造,广告与销售策略等,这些条件都对地产商构成约束。就房产开发的规律来说,建筑风格只能是一个提前投下的赌注,地产商必须付费向建筑师购买某个“风格筹码”,再把它押上销量的赌台。在这个意义上,建筑师赚得的收益很难与地产商相提并论,但地产商承担的经济风险又远在建筑师之上。建筑师与地产商叫板的可能性也就微乎其微了。

相比之下,建筑师比起地产商更依赖名声效应,因为设计的风险始终低于开发的风险,而设计的再生产能力却永远超过地产开发的再生产。建筑师当然也乐于“延迟回报”,建筑师可以忍受低收费以获得项目,然后再指望名声效应来提高未来的收费标准。这样的规律反过来又决定了地产商的选择:他们可以选择高价购买著名建筑师的成熟设计,也可以用低价换取无名小卒的设计来降低开发成本。在信息不对称的前提下,地产商与建筑师之间很容易陷入博弈论中的“囚徒困境”。绝大部分的房地产开发都是如此:假定地产商要为谋利而必须预先投资某种风格,他们更愿意选择流行的风格;假定建筑师要创作某个房地产项目,他们更倾向于揣测老板的意图,避免把风格玩过头了。结果,房地产开发便呈现出明显的“风格周期”,我们也很容易通过建筑的样式来回推开发的年代。90年代以来,中国大城市的商业楼盘的外观如同树木的年轮一样清晰可辨。建筑上的窗户便是个好例子:从最早的方窗到半圆窗,再到带飘台的窗,直至落地玻璃窗,最近,半弧形的窗子显然占据了制高点。当然,销量永远是难以预估的,对于房地产开发而言,每一次对风格的提升,都是销量下滑的刺激性反应;每一次销量的提升,都是地产商向建筑师支付更多费用的结果;而地产商愈加重视建筑的风格,难道不是发出了市场竞争加剧的信号?

没有人会把“物业代理行”改为“风格代理行”,不过当消费者面对差价极大而面积却基本相当的物业时,他们不可避免地要为“风格偏好”支付成本。如此说来,只要你买下了一套房子,地产商和建筑师都赢了。你买了这一套而没买另一套,当然是因为那一套的风格已过时,但是你也高兴不了太久,地产商和建筑师的联手努力很快就会让你尝尝何为过时的滋味。

居住的舞台

虽然房地产业的基本形式还是居住,但是它掀起了一场以增值为快感的竞赛,因此,它的快感来源已经从空间占有转移到增长的数字游戏上面,增值的欲望像发酵粉一样使地产面包膨胀起来,使得千千万万的“业主”,变成居住在千万个地产面包里的幼虫,如果说,居住方式正在改变中国,那是因为房地产商开辟了一条新丝绸之路,这是一条由东向西的想象之路,他们精心构筑的新民居显示了中国大陆的罗马帝国化趋势,在中国房地产的版图上,崛起了一座座的称之为“罗马花园”或“天鹅湖”的欧式城堡和迪斯尼式的主题乐园。于是,与这场欧化运动同时被改变的还有被连片拆除的老城和旧民居;还有失地的农民和有待安置的拆迁户……

借着房地产这个金光闪闪的吸金石,我们又一次看到财富积聚时的膨胀效应,房地产业造就了“千年土地百代主”的现代版本。只不过,这个时代的地产游戏巧妙地用华丽的建筑形象取代了质朴的土地,房地产创造了一种金色的制度形象,蜂拥而至的消费者大军投进房地产的投资,就如同投向地产商的选票,房地产投资成了全体国民在财富旅途上的最后一次洗牌,无论你相信也罢怀疑也罢,你们都居住在地产的金山上,即使是那些被按揭所套牢了的房奴们,他们套在脖子上的“绞索”也照样发出金灿灿的光芒。

柯布西埃说:房屋是居住的机器。可这话只说对了一半,房屋还是愿望的载体,它表达了人们自我照顾的愿望和能力。相比之下,进化生物学家的概念可能更有道理,理查德·道金斯把生物体营造的建筑称为“延伸的表现型”,就人类而言,“表现型”显然与人的表现欲有关。所以,人与房屋的关系分为两重,第一重属于柯布西埃,人们用房屋——机器来悉心照顾身体;第二重属于进化生物学,房屋不仅用于居住;还用于表达自我。如此说来,把柯布西埃和道金斯的观念合在一起,人类建造房屋的真相才有所显露。房屋也是区分社会组织的空间单位。

在帝国和宗教的层面上,房屋是皇宫和寺院;在民族—国家的层面上,房屋是各种公共建筑;在家族的层面上,房屋是庄园和村落;在现代社会中,真正与我们相关的房屋是以家庭为基本单位的建筑形式,这就是住宅。从多层住宅中的单元房到独栋式别墅,住宅的形式不一而足。从房屋的基本功能来看,它们都是满足生理需要的居住机器,然而在房屋市场化和批量生产的前提下,房屋的建筑形式已经被建筑师和房地产商所垄断,这就造成了现代人的“蜗牛效应”——他们拥有的空间只是他们的家,因此,出于人类的表现欲,室内空间不仅成为居住的机器;它还演化成居住者自我表现的舞台。

家居既然是个人的舞台,那么室内空间也如同服饰的社会内涵一般有着微妙的双重意义。正像穿着体面要比保持温暖更有竞争性一样,居住的行为也内外有别,向内的居住是照顾自己的身体,这是要追求舒适性;向外的居住则是表演性的,因而带上了阶级的象征意味,所以,居所既是一种私密的空间,它的作用在于庇护居住者,与外界隔离开来;同时,私密化的居所又是一个公开的表演场,它向适合的参观者展示介绍居所主人的各项“阶级指标”。表演的情境造就了个人居所最为隐秘和吸引人的所在——主人通过对于居所的空间和道具的操控,以期形成某种特定的品位与风格,而这种显性的品位与风格昭示着隐性的社会阶级特征。使得居住不再是私密的;个人化的室内空间更是演变成一件空间舞会上的炫目礼服。

所以,当代社会中的室内空间并非属于个人,而是个人为自己准备的“身份模具”。人们通过装饰空间来表达自己的身份,经过装饰的室内空间,也就成为孔雀开屏的尾巴,它向内表达了主人的审美偏好,向外则界定了主人的身份认同。室内空间是一道表面易懂,实际很难解释的谜语,这个事实本身就告诉我们,不管你是否意识到,一旦你开始设计你的居所,你就会把居所变成一个舞台,无论你选定怎样的风格,都会显露你的偏好,而这种风格偏好,貌似与审美有关,实际上却关系到你的身份和你的阶级属性。当你向朋友们打开你的房门时,事实上,你的居住就会变成了一场演出。

失落的权益

有钱又能有什么用?这似乎是个白痴一般的问题,没人会这么问,因此,每个人都努力去挣钱,以变得更富有,然后用钱去买回需要的一切。以今天的情形来看,那些富有到能够买房买车的人,应该就是当下的中产阶级了。

其实,钱的发明和使用就与制度的建立、执行密不可分。在制度所维系的信用上,用纸印制的“钱”可以换回实物,无论这些实物是珠宝还是房产;同时,也正是在制度的意义上,任何一个社会都必须界定什么是可买卖的——即哪些可以为个人私有;什么是不能买卖的——哪些是大家公有的公共物品。天然的公共物品当然非阳光、空气莫属,无论是谁,哪怕他富甲天下,也不能买断空气的使用权,然后让每个人因为呼吸而向他付费。

新兴的中产阶级谁都明白阳光和空气属于公有这个道理,但是他们还是太容易迷信金钱的力量,从而忘记了让钱物交易生效的那个制度背景。他们什么都想买下,只是埋怨自己没能挣上“足够多”的钱,很少有人会冷静去想想,他们到底买下了什么?遗漏了什么?

比如这几年甚嚣尘上的房地产、豪华车,看上去,这些都是只要你付费就能拥有的东西。某种意义上,居住和出行也是最基本的生活必需品。中产阶级不假思索地去做,用大把的银子换来房产和汽车。可他们中的大部分人都忘记了一个最基本的常识——在你我他的私产之间,仍然存在着一个公共领域,如果缺少某种可靠的体制来保障这个公共领域的资源配置,那么你的私产,实质上仍是个无用的东西。

如果从公共物品的分配制度出发来看问题,那么今天的房地产买卖就显得有点滑稽。因为,绝大部分的业主只关心自己的房产证,没错,房产证上是写着你的大名,但是,却没有哪个业主真正关心你理应拥有的房产管理权。这个你我他都应该拥有份额的管理权,在你们买下物业的时候,就被静悄悄地强制性剥夺了。这就如同你花大价买了一件珠宝,但必须在“别人”规定的时间和地点才能穿着,一个放弃了管理权的房产,那可要比一件被“双规”珠宝更让人烦躁不安了。

当你不能决定你居住的花园小区应该怎样,或不应该怎样时,你拥有这个小区的房产就很可能是一种错误;当你我他这些业主不能共同来决定怎样让自己居住得更方便舒心时,你们的公共权益其实已经被霸占了。这个时候,管理着你的私产的物业公司的保安表面上向你敬礼,实际上却是为他的老板服务,因为是他们的老板、而不是你在给他们发工资。在这种情况下,老板要把本属于你我他的停车位卖出去,就是一件符合老板利益的正常事,当停车位卖完之后,你们每天散步的园林景观可能也要被分割出售,小区的围墙也变成铺面租售,总之,只要你没有管理权,只要你无法参与管理的决策,那就没有什么是不可能的,你的处境就只有“无奈”二字。

有钱就有用吗?有钱就能拥有一切吗?非也,最近在广州闹得沸沸扬扬的停车位买卖纠纷,折射出无数富人和准富人的无奈和心酸。但究其本质来看,这还不是一个大富人欺负小富人的事件那样简单,停车位买卖,从根本上暴露了中产阶级对于制度权益的无知。那些在慌乱中用高价买下车位的业主,好像要比那些试图维权的业主更有钱更聪明,实际上,他们不过是助长了一种有缺陷的产权管理制度的存在罢了。

所有的中产阶级都知道挣钱不容易,所以他们理应珍惜用金钱换来的物品。而珍惜的最好办法,就是去质疑那个对你的财产行使管理权的制度,不要指望“别人”会发善心。要知道,惟一能保护你的,就是你不轻易去买,只要你不买,任何人都不能欺负你!当你我他都不轻易决定去买之时,那个制度才可能改良,才可能变得有利于我们大家。

在我没有看到制度改良的信号之前,我就什么都不买。

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