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041期:中国房地产由粗放、浪费到集约、节能的转变  

2010-08-04 17:10:01|  分类: 内容选登 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产由粗放、浪费到集约、节能的转变

文/安雷[城道研究中心]

经过30年的发展,中国房地产在通往“西天佛国圣地”的路上,几度沉浮,饱经风霜。“踏平坎坷成大道,斗罢艰险又出发”,中国房地产业的“通天大道”到底在何方?所谓“佛国圣地”又到底在何处?

中国的房地产在不断地学习摸索过程中逐步走到今天。从1978年土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程,大体经历了四个阶段:1978~1991年的理论突破与起步阶段;1991~1995年的非理性炒作及调整阶段;1995~2003年相对稳定的协调发展阶段;2003~2007年调控、反调控及总体反思阶段。2007年以后,开始了全面的调整期。总体来说,中国房地产30年的成长之路,是在资源浪费、市场混乱、前景模糊的状态下走过的。房地产一开始是作为稀缺商品,才培育了萌芽阶段的火热市场。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代,中国房地产同许多新鲜事物一样萌发在那片最富有光和热的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市,成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。1989年以“海南”地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。中国南方的地产泡沫,促使了房地产业在1987-1992年的5年时间里快速发展,之后在1993-1997年进入到了第一个小型调整期(历时4年)。历史的车轮又让1998年的东南亚金融危机,成为房改的加速器。1998年7月3日,随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发<1998>23号,简称23号文)的公布实施,福利分房取消,中国住房制度改革拉开大幕,中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。

这个过程中,中国的房地产企业也开始了自己的学习与成长之路。1980年第一次提出了“住宅商品化”构想后成立了第一批房地产公司。1980年1月,深圳市房地产公司成立。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。前身做仪器展销的万科也在1988年进入房地产业。1991年万通地产在海南成立。1992年香港和黄地产进入中国内地。香港地产公司的开发模式也开始进入中国内地房地产市场,即所谓的“香港模式”。国内房地产公司在边学边用、自我摸索中,开始开辟自己的发展之路。

随着中国急速的城市化进程,房地产作为城市建设的急先锋,开启了快速发展期。由于中国的房地产企业还处在成长中,其开发能力、操作水平等尚未达到应有高度,此时处于消费市场的“产品”实际上是土地和消费环境,其盈利空间主要由土地资源升值及消费市场利好构成。而真正作为产品的商品房,却只能充当整个交易过程的实物载体。而伴随着土地资源的逐渐收缩,尤其是国务院总理温家宝在2007年提出坚守18亿亩耕地红线目标后,土地供应市场出现现象性紧张。在土地逐步紧张的前提下,整个房地产市场包括开发市场及消费市场,都更多的关注产品本身。另外,近期在网络传媒的作用下,“楼脆脆”、“楼歪歪”、“壁挂炉”等吸引眼球的事件在整个信息社会异常的活跃,更是引导市场大众开始更多关注产品本身。

2009年12月7日至18日在丹麦举行的哥本哈根世界气候大会,史无前例的激起了全世界对碳减排的一致认可。这也是二战后人类为自我保护发出的最整齐划一的口号。房地产业作为碳排放的大户理应承担责任。国内以万科为代表的中国房地产企业最先做出了表率,万科通过住宅产业化、全面精装修等大幅度减少碳排放。招商地产、保利地产、朗诗置业、当代节能置业等房地产企业也开始了自己的节能减排之路。从消费者角度考虑,在选择大面积、高舒适住房的同时,越来越多的人们开始展现社会道德及社会责任,并尝试主导社会潮流,而时下的低碳、环保理所当然地成为体现个人道德修养与社会责任感的寄托,环保、绿色、低碳住宅就责无旁贷的坐上了由大众标立的当今时代光荣榜。

房地产企业对政策的敏锐嗅觉,对市场大势的超前判断都已经到达一定的高度。所以,在目前消费市场的需求特征下,在哥本哈根会议前后,国内不少知名房地产企业都打起了环保牌、节能牌、低碳牌,并早已经开始研究对应策略和发展战略。这也一定程度上标志着中国的房地产市场将要或正在走出粗放、浪费的开发模式,转而进入集约、生态、经济的新型发展阶段。中国房地产企业已经开始掌握市场发展方向的主导权。

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